罗甸县人民政府
您当前所在位置: 首页 » 政务公开 » 信息公开目录 » 基础信息公开 » 政策文件 » 府办发
索 引 号: 000014349/2021-3023771 信息分类:
发布机构: 生成日期: 2021-09-17 08:55:00
文  号: 罗府办发〔2021〕96号​ 是否有效:
名  称: 罗甸县人民政府办公室关于印发《罗甸县住宅小区物业管理办法》的通知

罗甸县人民政府办公室关于印发《罗甸县住宅小区物业管理办法》的通知

 字号:[ ]  [我要打印][关闭] 视力保护色:

罗府办发〔2021〕96号

各乡(镇)人民政府、斛兴街道办事处,县府各工作部门:

《罗甸县住宅小区物业管理办法》已经县人民政府研究同意,现印发给你们,请认真抓好落实。

2021年9月17日

(此件公开发布)

罗甸县住宅小区物业管理办法

第一章  总 则

    第一条  为规范我县住宅小区物业管理,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,营造安全、文明、整洁、优美、便利及和谐的居住环境,根据《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》《贵州省住宅物业管理服务导则》等法律法规的规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条  本办法所称住宅小区,是指达到一定的规模,基础设施配套相对齐全的住宅小区或商住小区(以下简称住宅小区)。

本办法所称物业管理,是指按照《物业管理条例》规定,依照业主和物业服务企业签订的服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  住宅小区物业管理活动遵循权利与义务相一致的原则。

鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。

第四条 在本县行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本办法。

第二章  职责分工

第五条  县住房城乡建设局根据《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等有关规定,负责对物业服务企业的市场行为进行监督、检查,贯彻落实物业管理法规和政策,监督和管理物业服务企业的服务活动,指导并监督物业服务项目的招投标、承接查验等活动。在相关住宅小区业主大会成立之前,对住宅专项维修资金的使用和管理进行监督。

配合乡镇人民政府或街道办事处协调处理物业服务纠纷和投诉。

第六条  县自然资源局负责处理因住宅小区规划建设内容引起的矛盾纠纷。对住宅小区项目规划执行有关问题进行解释说明。

负责对小区内擅自改变建筑物配套设施用途、侵占或占用公共用地及绿地、侵占或占用公共楼道及通道等违规行为进行的检查和查处活动,并督促整改。

第七条  乡镇人民政府或街道办事处负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。指导辖区内的住宅小区业主依法设立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,指导业主委员会选聘物业服务企业和签订物业服务合同。指导实行自治管理的小区进行自治管理。

进小区开展物业服务知识的宣讲,加强对业主行为的正确引导,指导物业服务企业收取应收物业服务费。依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系,推动将物业管理纳入社区治理体系。

第八条  住宅小区内党小组、网格员及联户长参与开展物业管理相关工作,发挥监督作用。物业服务企业应配合住宅小区内党小组、网格员及联户长开展住宅小区相关治理工作。

第九条  县生态移民局协助县住房城乡建设局、县自然资源局等部门和乡镇人民政府或街道办事处做好生态移民搬迁、易地扶贫搬迁安置小区的物业监督管理工作。

第十条  县综合执法局指导物业服务企业做好小区内影响小区容貌和违反规定在建筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传广告等行为的管理,对住宅小区内的油烟、废气和噪声等超标行为进行依法依规监督和督促整改。

第十一条  县公安局指导业主委员会和物业服务企业做好住宅小区的治安防范工作,依法查处干扰召开业主大会和选举业主委员会的行为,指导负责住宅小区内安防设施的监督管理工作。

县公安交警部门指导物业服务企业对小区内乱停放、占用公用通道、占用消防通道及登高面等影响人员、车辆正常通行的行为进行监管和整改。对住宅小区内停放时间超过物业合同约定的期限或者管理规约确定的期限且无人认领的“僵尸车”,可由车辆行政主管部门依法依规进行处理。

第十二条  县消防救援大队负责指导物业服务企业对住宅小区进行消防安全检查,指导物业服务企业对住宅小区消防专业设施或设备进行维修、维护管理,保障正常运行。

依法依规对在住宅小区内违反消防安全管理规定的各种行为进行查处,并督促整改。

第十三条  州生态环境局罗甸分局负责督促指导住宅小区内的油烟、废气和工业噪声等超标行为的监管和整改工作。

第十四条  县发改局负责指导物业服务企业、业主委员会根据市场调节情况,规范收费标准制定程序。会同有关部门协调处理涉及物业服务收费有关事项的投诉。

第十五条  县市场监督管理局依法查处不按规定公示物业服务收费项目、收费标准、擅自提高收费标准等行为。

县市场监督管理局指导物业服务企业、业主委员加强对住宅小区内特种设备安全的监督和管理。

第十六条  县司法局负责指导物业管理方面法律、法规宣传和教育,负责对物业管理纠纷人民调解工作的指导。

第十七条  住宅小区内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备,由相应的专业经营单位负责设计和建设,并与建设项目同步设计、同步施工、同步竣工,涉及费用由专业经营单位负责。

建设单位应当配合专业经营设施设备的施工,并承担相关土建工程的配套建设和相应费用。

住宅小区内分户计量装置或者入户端口以外的设施设备,根据住宅小区实际情况,由相关职能部门进行核实认定。

专业经营单位应当负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用,并不得从专项维修资金中列支。

第十八条 物业管理协会负责协助相关行政主管部门对物业服务企业和从业人员经营行为进行监管。

第十九条  业主委员会负责督促业主或物业使用人遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,对业主违规违约行为进行劝阻。协助物业管理企业根据管理规约规定的措施对欠缴物业费进行催缴。

第三章  物业服务及服务费

第二十条  在本县设立的物业服务企业,应当向县市场监督管理局申请登记。设立物业服务企业,应当符合法律、法规规定的条件,企业名称应当体现物业行业特点。

在本县开展物业服务的企业,应在开展服务前向县住房城乡建设局提交以下材料进行备案,备案通过后才能开展物业服务:

(一)统一社会信用代码证书正本复印件

(二)法定代表人的有效身份证复印件

(三)企业管理有关规章制度

(四)消防、电梯、电工等特种作业人员的从业资格证书复印件

(五)其他物业服务人员专业培训合格证书

第二十一条 物业服务企业中从业人员,应当有从事物业服务相关专业工程技术人员及项目负责人,具备提供专项服务的能力,物业服务企业应当按照要求指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人及专业工程技术人员原则上只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人及专业工程技术人员的,应当及时告知业主并进行公示,并报县住房城乡建设局等部门及乡镇人民政府或街道办事处备案。

业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人及专业工程技术人员的,物业服务企业应当及时更换。

第二十二条  从事物业服务工作,应取得《物业管理人员专业培训合格证书》,方可从事物业服务工作,每5万平米至少配备一名物业管理人员。

第二十三条  从事消防、电梯等特种作业的,应取得相应的资格证书方能上岗。

第二十四条  物业服务企业(含前期物业服务企业)应当在物业管理区域内公告栏或醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项。物业服务企业不得擅自降低服务范围、扩大收费标准。

不鼓励物业服务企业代供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位收取有关业主应缴费用。若受专业经营单位委托收取的,应在委托协议中明确代收费用事项并在物业管理区域内公告栏或醒目位置予以公示,物业服务企业不得擅自提高标准或者向业主收取手续费等额外费用,且在协议约定的代理期间内不得以任何理由停止约定的代理事项。

第二十五条  物业服务企业(含前期物业服务企业)在物业服务区域内的服务应包括以下内容:

1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位详见附件1)

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备详见附件2)

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

8、物业档案资料管理;

9、其他物业服务内容。

第二十六条  物业服务企业(含前期物业服务企业)在物业服务活动中应当履行下列职责:
    1、遵守《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等有关规定,并按照物业服务合同约定提供物业服务;
    2、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修,并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内公告栏或醒目位置予以公示;

3、做好电梯、消防等相关设施检查、维修、养护、更新及其费用收支记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

4、配备专业安防人员及安保措施,确保安防监控等设施正常运转;

5、确保物业区域环境卫生清洁,及时清运生活及装修垃圾;

6、实行二十四小时值班制,制定物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷;

7、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

8、不得泄露业主、物业使用人的个人信息;

9、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十七条  物业服务企业(含前期物业服务企业)和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部分、共用设施设备进行承接查验,物业服务企业不得擅自承接未达到交付使用标准的物业。

第二十八条  物业服务企业(含前期物业服务企业)应建立收费台账,对业主或物业使用人收费(物管费、停车费、装修管理费、装修垃圾清运费等)情况进行登记。涉及应退还给业主的费用,物业服务企业不得以任何理由拒绝退还。

二十九  物业服务企业(含前期物业服务企业)向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况每年不少于一次。

第三十条  建设单位应按照《贵州省物业管理条例》等有关规定选聘前期物业管理企业,订立前期物业服务合同约定服务期限原则上不得超过2年,到期后可根据物业管理区域内实际需要协商续聘。

第三十一条  建设单位应在售楼部等销售现场明显区域公示前期物业服务合同和临时管理规约。开展房屋销售时应书面告知房屋买受人前期物业服务事项、收费标准等有关情况。

建设单位委托第三方机构销售的,应督促第三方销售机构按前款开展有关工作。

第三十二条  在前期物业管理期间利用小区公共部位(含公共部分的地面停车场)进行经营,应在《前期物业管理服务合同》中明确服务成本的构成及收益分配方式,收益情况须向全体业主公布。

已成立业主大会的,须明确服务成本的构成及收益分配方式,经业主大会表决同意并签订合同。

三十三  物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气等安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门和专业经营单位报告,并协助做好救助工作。

第三十四条   物业服务收费实行市场调节价,应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,在制定收费标准前物业服务企业应向业主委员会提交定价成本依据,收费标准经业委会与物业公司协商一致后向全体业主公示,并且在物业服务合同中就所含服务内容进行约定。物业管理企业每年要向业主公布物业费使用情况。

第三十五条  物业服务收费标准成本包括以下费用:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主大会绝对多数业主(2/3以上)同意的其他费用。

第三十六条  物业服务企业依照合同开展服务,业主、物业使用人应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。物业产权转移前,业主应当结清物业服务费。

第三十七条  违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,可以由业主委员会协助物业服务企业,通过上门催缴、张贴催缴通知或提示等方式进行催缴,经两次以上催缴仍不缴纳物业服务费的业主,业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可在物业管理区域内将欠费情况在公告栏或醒目位置予以公告催缴,也可通过移动通信等电子信息方式告知全体业主公开进行催缴。

经上述方式催缴仍恶意拖欠的,可向人民法院提请诉讼。经法院判决后拒不执行的,物业服务企业可向人民法院申请纳入失信名单或个人信用记录。

第三十八条  物业服务费用实行共管机制,由县街道办、县住建局、业主委员会、物业服务企业共同监督使用。

第四章  业主、业主大会及业主委员会

第三十九条  业主或者物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约或者临时管理规约的规定,以及业主大会、业主委员会、临时物业管理委员会的决定,遵守公序良俗,维护良好邻里关系,不得损害公共利益和他人合法权益,禁止在物业管理区域内从事下列行为:

(一)擅自拆改房屋承重结构,在外墙开设门窗、破坏外立面,改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置;

(二)侵占或者损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,挖掘房屋地下空间;

(四)擅自改变规划用途,将住宅、车位(库)、储藏间改变为经营性用房;

(五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物,高空抛物;

(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(七)堆放杂物以及易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

(八)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道或者消防登高面等消防场地;

(九)损坏公共安全技术防范装置或者治安防范设施;

(十)从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(十一)乱停放机动车和非机动车,违规布设电动车充电装置;

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

四十  业主、物业使用人有第三十九条规定行为之一的,物业服务企业应当予以劝阻、制止,经劝阻、制止仍未改正的,可向有关行政管理部门报告。

物业服务企业有第三十九条规定行为之一的,业主委员会应当予以劝阻、制止,经劝阻、制止仍未改正的,可向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到报告后,应当依法依规予以处理。

第四十一条  业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规、管理规约或者临时管理规约,开工前应当与物业服务企业签订协议,对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定,明确禁止行为和注意事项。
    房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人不修复、清洁、恢复原状的,由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状,所需费用由业主或者物业使用人承担。

四十二  鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员,提高业主委员会成员中党员比例,以优化业主委员会人员配置。

前款中“两代表一委员”应是物业管理区域内业主。

第四十三条  业主委员会应建立本业主委员会成员履职负面清单,在履职期间出现违反法律、法规、管理规约等行为的,可暂停该成员履行职责,提请业主大会终止该成员资格并公告全体业主。

第四十四条 业主委员会每年至少组织召开一次及以上定期会议,临时会议由业主委员会根据《贵州省物业管理条例》等有关规定组织召开,商议决定物业管理有关事项。

在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,并将征求意见的情况和决定事项内容报告社区党组织和居民委员会。

业主委员会的决定应当在作出之日起三日内在物业管理区域内醒目位置公告,公告日期应当不少于十五日,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

四十五条  业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用办法,由业主大会决定。业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中列支,也可以由业主分摊。业主委员会委员的补贴和酬金从业主大会和业主委员会工作经费中支出。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、上一年度本区域物业共有部位经营所得收益收支明细情况应当定期在物业管理区域内醒目位置公布,也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第四十六条  业主委员会换届前应当进行资产清查,清查结果应当在物业管理区域内醒目位置公示,也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的,经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。

第四十七条  业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则,业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

(一)拒不履行委员职责的;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(四)搭建违法建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其 他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(五)利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费;

(六)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

(七)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会。

第五章  管理与监督

第四十八条  采取职能部门对服务质量年度考核和业主满意度测评模式对物业服务企业进行监督管理,部门考核占70%,业主测评占30%,考核和测评结果应同时在物业管理区域内显著位置进行公布。

由县住房和城乡建设局牵头,县自然资源局、县综合执法局、县公安局县消防大队、县生态环境分局、县市场监督管理局、县发改局、乡镇人民政府或街道办事处等相应职能部门共同参与,对物业服务企业实施年度服务质量考核。

由业主委员会组织业主对物业服务企业进行满意度测评。

四十九  物业服务企业服务质量年度考核内容应包括:合同履行情况、安全管理、日常管理、卫生保洁、绿化养护、设施设备维护、收费公示情况等等。

五十条  对于考核和测评不足80分(百分制)的,相关职能部门应督促限期整改。限期内不整改或连续两年考核不足80分的,业主委员会或业主大会可选择终止《物业服务合同》,重新聘请实力强、信誉好、服务质量高的物业服务企业进驻住宅小区提供物业服务工作。

终止《物业服务合同》涉及应付或退还的费用,由业主委员会或业主大会和物业服务企业之间共同协商处理。经协商不能达成一致意见的,可向人民法院提请诉讼。

第五十一条  县住房和城乡建设、公安、卫生健康、市场监管、综合执法、发改(物价)、农业农村、消防、民政等有关部门,应当在物业管理区域内显著位置公布投诉或举报受理方式和明确投诉时间,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉或举报,依法调查处理违法违规行为。

对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人信息予以保密。

第五十二条  乡镇人民政府或街道办事处应当落实属地管理责任,建立物业管理联席会议制度,研究、部署、推进物业管理各项工作,解决本辖区内住宅物业管理重点、难点问题或重大矛盾纠纷。

第五十三条  乡镇人民政府或街道办事处负责召集由县住房城乡建设、自然资源、城市综合执法、公安等部门及社区居委会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理联席会议。

物业管理联席会议协调处理下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等事项的,应当通知相关专业经营单位参加。

第五十四条  县住房城乡建设局应当建立物业服务企业评价体系和信用档案,依法向社会公示物业服务企业的信用信息。

第五十五条  物业管理协会可以依照国家和省、市、县有关规定,制定建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,每年组织开展物业从业人员培训活动两次以上,促进行业自律。

第六章  附 则

第五十六条  本办法中未涉及的事项以《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《贵州省物业管理条例》《贵州省住房和城乡建设厅关于推行<贵州省住宅物业管理服务导则>的通知》等法律、法规以及规范性文件为准。

第五十七条  本办法自2021年6月1日起施行。

附件:1.物业共用部位明细

2.物业共用设施设备明细

附件1

物业共用部位明细

1、房屋承重结构;

2、房屋主体结构;

3、公共门厅;

4、公共走廊;

5、公共楼梯间;

6、内天井;

7、户外墙面;

8、屋面;

9、传达室;

10、其他。

附件2

物业共用设施设备明细

1、绿地;

2、道路;

3、化粪池;

4、污水井;

5、雨水井;

6、垃圾中转站;

7、水泵;

8、水箱;

9、电梯;

10、信报箱;

11、消防设施;

12、公共照明设施;

13、监控设施;

14、避雷设施;

15、共用天线;

16、露天停车场;

17、共用设施设备用房;

18、物业管理用房;

19、门岗用房;

20、监控;

21、道闸;

22、门禁;

23、其他。


上一篇:
下一篇:

相关信息