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解读《罗甸县住宅小区物业管理办法》

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一、《管理办法》的起草目的和背景

在我县城市建设发展过程中,物业服务这一行业应运而生,近年来物业服务企业快速增长,它的产生和发展对于改善人民群众的生活、工作、居住环境、提高城市管理水平、扩大就业等方面产生积极影响,同时也出现了一些问题,需要通过完善制度加以解决,为规范我县住宅小区物业管理,为维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,营造安全、文明、整洁、优美、便利及和谐的居住环境,起草了《罗甸县住宅小区物业管理办法》。

二、法律法规依据

根据《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》《贵州省住宅物业管理服务导则》等法律法规的规定,结合我县实际,制定《罗甸县住宅小区物业管理办法》。

三、总体思路及内容

针对商住小区物业管理过程中存在的突出问题:一是2018年国家取消了《物业服务企业资质管理办法》,物业企业准入门槛低;二是物业企业的服务标准没有明确的界定;三是企业的收费标准不够公开和透明;四是对物业服务企业的考核机制缺失;五是行业部门的职责和分工不明晰;六是业主、业主委员会主动参与管理的积极性不高等六个方面的问题,以问题为导向,制定了《罗甸县住宅小区物业管理办法》(以下简称“办法”),以规范我县物业服务行为,从源头上解决住宅小区矛盾和纠纷。在该办法中,通过四个方面来规范我县商住小区物业服务和管理,即:一是明确各职能部门在商住小区物业服务工作中的职能职责;二是明确物业服务企业的准入标准、价格及收拾情况公示、服务内容、服务范围、物业承接查验、公共部分收益分配、物业服务费共管等内容;三是明晰业主在小区内禁止从事的行为活动和规范装饰装修行为,鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员提高业主委员会成员中党员比例、优化业主委员会人员配置以增强业主委员会履职能力,明确业主大会召开时间及召开方式、业主大会经费来源等内容;四是明确对物业服务企业的考评方式,要求各监督管理部门需公布投诉电话,建立联席会议制度、物业服务企业评价体系和信用档案,明确协会组织开展物业从业人员培训活动以提高从业人员服务能力等内容。

四、特别提示

(一)当前在我县商住小区建设时,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位没有参与同步设计、同步施工及竣工验收,大部分是由房开企业单独委托具有专业施工资质的企业施工建设,项目建成投用后上述专业经营单位常常以没有参与建设、各类专业施工材料未达标等为由,拒绝移交管理和维护,而经营单位所收取的水、电、信、气等费用中又包括了维护维修费用,这样使得商住小区中业主意见非常大,矛盾较为突出,不利于社会稳定。办法中第十七条明确需进行同步设计、同步施工、同步竣工,并对管理、维修、养护、更新等责任及相关费用的承担进行了明确。

(二)办法第三十八条明确,物业服务费用实行共管机制。该事项实际是一个新的探索和创新,当前上级没有具体条款或文件支撑物业费用实行共管,在该办法中提出是为了进一步规范物业费用途,督促企业提高服务水平和质量,参照房地产开发项目预售资金监管模式,对物业服务费用实行共管机制,即由县街道办、县住建局、业主委员会、物业服务企业共同监督使用。

(三)前期物业服务企业是建设单位通过招投标方式选聘的,物业服务费在不同的项目之间存在较大差异,在业主入住后业主委员会成立前,业主对收费标准存在较大的异议,引发很多矛盾。在办法中从第二十四条至第三十二条从服务内容、服务事项、收费项目、收费标准成本、计费方式、公共部位经营收益、收支情况公示等方面进行了明确规定,对前期物业应当履行职责进行细化,在开展房屋销售时应书面告知房屋买受人前期物业服务事项、收费标准等有关情况,从源头上减少前期物业矛盾纠纷发生,以促进住宅小区和谐。


文件原文

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