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解读《罗甸县新一轮城镇土地级别及基准地价》

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为完善地价体系,规范土地市场交易,促进土地可持续利用,推动城镇建设健康发展,罗甸县人民政府印发了《关于发布实施罗甸县新一轮城镇土地级别及基准地价的通知》(罗府发〔2021〕9号)。为罗甸县深化土地使用制度改革,培育、规范、调控土地市场,优化土地利用结构,科学合理配置土地资产提供了丰富、翔尽、现实的基础资料。为了准确理解和把握政策,现作政策解读如下:

一、基准地价名词解释

1.基准地价《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)第3.3条规定:基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2.基准地价更新《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)第7.9条第一款规定:基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上,利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段,也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据。我县上一轮基准地价更新是在2017年9月,至今已历时四年时间,在此期间我县城市建设步伐快,城市品位和城市形象不断提升,重点片区的打造推介、交通的快速发展、基础设施的不断完善和城市建设的深入推进,拓展了城市发展的空间,提升了土地的资产价值。现行基准地价已无法适应我县土地市场价格水平,不能充分反映土地实际价值,所以急需更新基准地价。

三、基准地价更新工作过程

根据《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》等文件要求,2019年8月,罗甸县自然资源局报请罗甸县人民政府批准启动罗甸县基准地价更新工作;2021年1月12日,罗甸县自然资源局针对基准地价更新成果召开了听证会;2021年3月30日,罗甸县自然资源局报请省自然资源厅对更新成果进行验收;2021年6月21日,基准地价更新调整成果经专家组《2021年罗甸县城镇土地级别及基准地价更新成果验收意见》验收通过。

四、基准地价更新成果主要变化

中心城区土地级别比较

单位:平方公里

土地级别

级别面积

级别变化

2017年

2021年

Ⅰ级

1.68

1.57

-0.11

Ⅱ级

4.40

5.15

0.75

Ⅲ级

17.78

8.10

-9.68

Ⅳ级

34.30

46.25

11.95

合计

58.16

61.07

2.91

①定级总范围:新一轮基准地价的定级范围以《罗甸县城市总体规划(2018-2030)》确定的中心城区范围为基础,并结合罗甸县中心城区发展现状、规划目标、近期发展方向及罗甸县自然资源局提供的《罗甸县中心城区基准地价定级范围说明》,将罗甸县中心城区中龙坪主城区范围确定为本次基准地价更新的中心城区范围。龙坪主城区包含城西产业组团、城中组团、城东组团和八总组团。相对现行基准地价总面积增加2.91平方公里;

②Ⅰ级地:2021年新基准地价中Ⅰ级地主体面积较上一轮基准地价增加,但减少了上一轮基准地价中主干道道路两边临街的区域(道路两边临近区域的定级具体方法见实施细则),因此最终Ⅰ级地相对现行基准地价总面积减少0.11平方公里;

③Ⅱ级地:2021年新基准地价中Ⅱ级地主体面积较上一轮基准地价基本不变,相对现行基准地价总面积增加0.75平方公里;

④Ⅲ级地:2021年新基准地价中Ⅲ级地主体面积较上一轮基准地价减少9.68平方公里,主要原因有以下2点,一是新城规的调整。二是根据县城实际的发展方向和需求,将规划近期内不会发展以及离中心城区核心地带距离较远的区域都调整为了Ⅳ级地;

⑤Ⅳ级地:2021年新基准地价中Ⅳ级地主体面积较上一轮基准地价增加11.95平方公里,一是上文中提到的部分Ⅲ级地调整为Ⅳ级地。二是新一轮基准地价中定级范围的增加。

具体调整范围可见下图。

2017年罗甸县基准地价级别图

2021年罗甸县基准地价级别图

(二)中心城区土地价格比较

罗甸县中心城区基准地价对照表(2017&2021年)

单位:元/平方米

土地

用途

土地

级别

2017年

基准地价

2021年

基准地价

增长幅度

增长率

年均增长率

商服

用地

2050

2110

60

2.93%

0.97%

1415

1525

110

7.77%

2.53%

940

1015

75

7.98%

2.59%

600

640

40

6.67%

2.17%

住宅

用地

1050

1155

105

10.00%

3.23%

800

1015

215

26.88%

8.26%

670

710

40

5.97%

1.95%

410

470

60

14.63%

4.66%

工矿仓储用地

260

275

15

5.77%

1.89%

230

235

5

2.17%

0.72%

200

215

15

7.50%

2.44%

150

160

10

6.67%

2.17%



通过上图可知:

①商服用地:商服用地价格的变化率相对住宅用地不大,增长幅度为40-110元/平方米,增长率为2.93%-7.98%。通过调查可知,近年罗甸商业门面的出租和销售状况上涨幅度不大,加上疫情原因,部分区域甚至出现销售价格和租金下跌的情况,所以与商服用地价格的变化趋势也基本吻合。

②住宅用地:住宅用地价格的变化率相对较大,增长幅度为40-215元/平方米,增长率为5.97%-26.88%。其中二级地变化幅度最大,每平方米增加215元/平方米,涨幅达到26.88%。虽然商业用地价格变化不大,但随着经济的发展,人口的增长、城镇化率的上升,住宅用房的刚需依然坚挺,商品房住宅的整体价格依然保持稳步上升,这也与住宅地价的整体趋势保持一致。

③工业用地:工业用地的价格由于新的征地区片综合地价的出台,整体也均有小幅上涨。

(三)乡镇基准地价比较

(1)边阳镇

罗甸县边阳镇基准地价对照表(2017&2021年)

单位:元/平方米

土地

用途

土地

级别

2017年

基准地价

2021年

基准地价

增长幅度

增长率

年均增长率

商服

用地

Ⅰ(当街)

790

855

65

8.23%

2.67%

Ⅱ(背街)

530

550

20

3.77%

1.24%

住宅

用地

450

505

55

12.22%

3.92%

470

20

4.44%

1.46%

工矿仓储用地

150

185

35

23.33%

7.24%

170

20

13.33%

4.26%

(2)其他乡镇

罗甸县其他乡镇基准地价对照表(2017&2021年)

单位:元/平方米

乡镇

名称

土地

用途

区域

2017年

基准地价

2021年

基准地价

增长幅度

增长率

年均增长率

沫阳镇、罗悃镇、茂井镇、红水河镇、逢亭镇、木引镇

商服

用地

当街

500

535

35

7.00%

2.28%

背街

350

185

52.86%

15.19%

住宅

用地

/

340

370

30

8.82%

2.86%

工矿仓储用地

/

140

155

15

10.71%

3.45%

凤亭乡

商服

用地

当街

400

435

35

8.75%

2.84%

背街

280

155

55.36%

15.82%

住宅

用地

/

250

280

30

12.00%

3.85%

工矿仓储用地

/

130

145

15

11.54%

3.71%



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