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​解读《罗甸县农村村民住宅建设管理实施方案》

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一、制定《方案》的背景及必要性

乡镇规划、村庄规划是我县规划体系的重要组成部分,是推进城乡一体化建设健康、有序发展、乡村振兴战略的重要保障和前提。随着社会经济的发展和农村村民收入的不断增加,农村村民建房的热潮也在悄然兴起。为贯彻落实简政放权、“放改服”改革、深化农村产权制度改革的要求,明确分工职责、责权一致、减少用地审批程序、缩短审批时限、下放审批权限、提高审批效率、提高行政效能,具有十分重大意义。为切实做好农民建房和宅基地审批管理促进新农村建设,根据《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)文件要求,结合我县的具体情况起草《罗甸县农村村民住宅建设管理实施方案》,明确具体的农民建房监管责任主体和各部门的工作职责,解决农村违法用地、违法建设、无序建房、建房风格不统一的问题。为加强农村宅基地管理、深化农村产权制度、“三权分置”制度改革,规范农村村民建房审批,提高土地集约节约利用水平,推进乡村振兴战略,制定《罗甸县农村村民住宅建设管理实施方案》十分必要。

二、制定《方案》的主要依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》(新修)

(2)《中华人民共和国城乡规划法》

(3)《中华人民共和国建筑法》

(4)《中华人民共和国行政处罚法》

(5)《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)

(6)《贵州省土地管理条例》

(7)《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔2017〕65号)

(8)《黔南布依族苗族自治州村寨规划建设管理条例》

三、《方案》的主要内容

《方案》共分为九个部分,即“目标任务、适用范围、

机构职责、用地管理、规划管控、审批程序、建设管理、宅基地退出、调整和使用、工作要求”。目标任务部分以“节(集)约、合理用地为导向,以“一户一宅、限额用地、拆旧立新”为原则,实行先申请、后审批、再建设,全面提升全县农村宅基地审批和建房管理水平。”制定目标任务。适用范围部分以“全县农村地区村集体经济组织成员进行住宅建设活动的,应当遵守本方案”规定适用范围。机构职责部分明确具体的农民建房监管责任主体和各部门的工作职责,解决农村违法用地、违法建设、无序建房、建房风格不统一的问题。用地管理部分以严格落实“一户一宅”农村宅基地管理制度,规范农村宅基地申请条件、用地面积标准。规划管控部分规范了宅基地规划选址条件、建房标准。审批程序部分明确了申报材料、申请程序。建设管理部分明确了规划许可、开工放线管理、建材监管、不动产登记确权的工作要求。宅基地退出、调整和使用部分从“鼓励盘活利用闲置宅基地、严格落实农村宅基地有偿腾退工作”二个方面解决闲置宅基地。工作要求部分从“压实主体责任、健全工作制度、强化宣传引导、公开审批流程、加强常态巡查、强化督查考评”六个方面层层压实责任。

四、《方案》的部分条款解读

(一)《方案》“三、机构职责,1.县人民政府负责...、2.县农业农村局负责...、3.县自然资源局负责...、4.县住房和城乡建设局负责...、5.县公安局负责...、6.县市场监督管理局负责...、7.文物保护、林业、水务、电力等部门...、8.乡镇人民政府负责...”,制定的主要法律法规依据为:(1)《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”第六十七条“县级以上人民政府自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的,适用本法关于自然资源主管部门监督检查的规定。”。(2)《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)“一、切实履行部门职责,二、依法规范农村宅基地审批和建房规划许可管理。(二)完善审核批准机制”。(3)《黔南布依族苗族自治州村寨规划建设管理条例》第五条、第六条、第七条。

(二)《方案》中“四、用地管理,1.符合下列条件之一的,可以以户为单位向本村(居)民委员会申请使用宅基地:(1)—(8),2.有下列情形之一的,不得批准农村宅基地:(1)—(5)”,3.严格落实宅基地用地计划,规范用地面积标准和测量标准。(1)—(2)”,制定的主要法律依据为:(1)《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”。(2)《贵州省土地管理条例》第三十一条、第三十二条。(3)《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔2017〕65号)《贵州省加强农村宅基地管理的实施意见》一、规范农村宅基地申请,(一)农村宅基地申请条件、(二)农村宅基地用地面积标准。(4)《黔南布依族苗族自治州村寨规划建设管理条例》第三章第十八条、第二十条、第二十一条。

(三)《方案》中“五、规划管控,1.农村宅基地选址管控,应符合村庄规划:(1)—(3),2.“农村宅基地选址条件:(1)—(6),3.“农村建房标准:(1)—(3)”,制定的主要法律依据为:(1)《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管理制度......使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用规划确定的用途使用”、第六十二条“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。”。(2)《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)“二、依法规范农村宅基地审批和建房规划许可管理(二)完善审核批准机制”。(3)《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔2017〕65号)《贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见》“一、加强农村住房建设规划管理(一)严格执行规划、(二)严把规划许可关、(三)农村住房规划许可要求,二、规范农村住房建设行为(四)规范农村住房建设标准,”。 (4)《黔南布依族苗族自治州村寨规划建设管理条例》第一章第七条,第二章第十三条,第三章第十九条。

(四)《方案》中“六、审批程序”,制定的法律依据为:(1)《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”。(2)《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)“二、依法规范农村宅基地审批和建房规划许可管理(一)明确申请审查程序”(3)《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔2017〕65号)《贵州省加强农村宅基地管理的实施意见》“一、规范农村宅基地申请(三)农村宅基地申请程序、(四)农村宅基地申报材料,二、严格农村宅基地审批(五)规范农村宅基地审批,三、强化农村宅基地审批服务与使用管理(八)严格落实宅基地规划用途管制”。(4)《黔南布依族苗族自治州村寨规划建设管理条例》第三章第二十二条。

(五)《方案》中“七、建房管理”,制定的法律依据为:(1)《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是,国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”。(2)《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)“二、依法规范农村宅基地审批和建房规划许可管理(三)严格用地建房全过程管理”。(3)《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔2017〕65号)《贵州省加强农村宅基地管理的实施意见》“三、规范农村宅基地审批服务与使用管理(十)加强宅基地审查报批服务、(十二)加强宅基地批后管理、(十三)做好宅基地登记发证工作”。《贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见》“二、规范农村住房建设行为(五)加强农村住房方案审核、(六)执行农村住房技术规范、(七)抓好建房开工放线管理,三、加强农村住房质量安全管理(八)加强施工单位和个人建筑工匠管理、(九)加强工程质量安全检查、(十)完善工程竣工验收程序”。(4)《黔南布依族苗族自治州村寨规划建设管理条例》第三章第二十三条、第四章第二十五条、第二十七条、第二十八条。

(六)《方案》中“八、宅基地退出、调整和使用”,制定的法律依据为:(1)《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”。(2)《贵州省土地管理条例》第三十二条“农村村民迁居拆除房屋腾出的宅基地,应当归还集体,不得私自转让”。(3)《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》(黔府办发〔2017〕65号)《贵州省加强农村宅基地管理的实施意见》“三、强化农村宅基地审批服务与使用管理(十四)建立宅基地退出激励机制”。

五、其他需要说明的问题
  (一)名词解释

农村住房建设:是指村(居)民在农村新增宅基地和原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。
  农村宅基地:是指农村村民依法取得用于建造住宅及附属设施的农村集体建设用地,包括住宅、附属用房和庭院等用地。

农村村民:是指户籍在集体经济组织,系该组织成员,依法享有农村土地承包经营权利,参与被征地集体经济组织分配,在被征地集体经济组织内部享有权利并承担义务。

农村村民住宅:是指村民在依法取得的集体建设用地上自行出资建设使用的房屋。

(二)适用范围:罗甸县辖区内集体经济组织的农村村民,对城镇居民和国家公职人员不适用。


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